Neues Planungsmodell zur Paulusgrube 

Die Aufwertung des Bahnhofsumfeldes ist bereits seit Jahrzehnten ein Thema in der Stadt Olching. 1987 wurde eine Studie erstellt zur möglichen Nutzung der sogenannten Paulusgrube für ein Bürgerhaus mit Bibliothek und Vereinsräumen. Diskutiert wurde damals u. a. auch die Ansiedlung eines Hotels. 1990 konnte die Gemeinde das Areal von der Deutschen Bahn erwerben.

Beschluss des bis heute rechtskräftigen B-Plans

Die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 78 „Paulusgrube“ wurde 1987 eingeleitet, am 17.12.1991 trat dieser in Kraft; festgesetzt ist eine Gemeinbedarfsfläche mit den Zweckbestimmungen Verwaltung, Post, kulturelle Zwecke, Jugendheim, Bürgerzentrum (zwischen 600 und 1.150 Personen, plus zusätzlichem Restaurant- und Kegelbahnbetrieb für wiederum 150 bis 388 Personen) als III-geschossige Bebauung mit Tiefgarage und einer maximalen Geschossfläche von 15.400 qm, sowie die Bahnhofstraße mit beidseitigen Parkplätzen und einigen Grünbindungen. Der Bebauungsplan wurde bis heute aus verschiedenen Gründen nicht umgesetzt.

Erwerb weiterer Flächen

2005 bis 2007 wurde der Bebauungsplan Nr. 162 „Parkplatz Hauptstraße/ehemalige Bahnmeisterei“ aufgestellt und in Kraft gesetzt. Es handelt sich um die Fläche der ehemaligen Bahnmeisterei, die damals noch im Eigentum der Deutschen Bahn stand, was eine Klage der DB gegen den Bebauungsplan nach sich zog.

In der Folge gab es eine Vielzahl von Gesprächen mit der Deutschen Bahn und der Aurelis, die nicht mehr benötigte Bahnflächen veräußerte. Die Stadt Olching konnte das Areal der ehemaligen Bahnmeisterei, sowie Teile der Bahnhofstraße und der Parkplatzflächen letztlich nach jahrelangen Verhandlungen erwerben.

Der Stadtrat hat sich 2011 dazu entschlossen, für den Bereich eine Projektentwicklung anzustoßen. Beworben hatten sich damals vier Büros, von denen zwei sich zusammen mit einem Lebensmittelkonzern bewarben, eines eine Blanko-Vollmacht wollte für jegliche Nutzung und das vierte ohne fertiges Konzept mit dem Ziel, in einer Nutzungsanalyse zu untersuchen, welche Nutzungen in welchem Umfang für die Stadt Olching passend sind. Diesem Bewerber wurde der Auftrag erteilt.

Rahmenplan auf Basis einer intensiven Öffentlichkeitsbeteiligung

Das Büro Ehret + Klein erarbeitete 2011 bis 2013 ein Nutzungskonzept. Dabei wurden aus dem vorangegangenen Ortsentwicklungsprozess die interessierten Thementische und BürgerInnen (insbesondere Verkehr und Wirtschaft), der Gewerbeverband und die Nachbarschaft in einzelnen Foren eingebunden. Die breite Öffentlichkeit hatte ebenfalls Gelegenheit mit den politischen Vertretern, der Verwaltung, Planern und untereinander zu diskutieren und Vorschläge einzubringen.

Aus all dem hat der Stadtrat 2013 den von der Verwaltung auf Basis dieser öffentlichen Beteiligung erarbeiteten Rahmenplan zur Entwicklung des Areals beschlossen. Der Rahmenplan sieht die Nutzungen Rathaus, Wohnen, Dienstleistung, Einkaufen, Parken auf rund 25.000 qm Geschossfläche vor. Im Vergleich zum gültigen Bebauungsplan und früheren Überlegungen ist das Areal um die bisherigen Bahnflächen zwischen Hauptstraße und kleiner Unterführung erweitert.

Bürgerbeteiligung im KOM 2012

Einleitung der 1. Änderung des B-Plans – Bedarfe der Stadt im Vordergrund

Auf der Grundlage des Rahmenplans ist die 1. Änderung und Ergänzung des gültigen Bebauungsplanes eingeleitet worden. Der Umgriff des Bebauungsplanes wurde erweitert um die zwischenzeitlich von der Deutschen Bahn erworbenen Flächen sowie den Bahnhof mit Zufahrt von der Hauptstraße, die weiterhin im Eigentum der DB stehen und bahngewidmet sind.

Der Ortsentwicklungsausschuss hat 2014 für die Erarbeitung eines städtebaulichen Konzepts und Bebauungsplanes das unabhängige Planungsbüro gsu, Gesellschaft für Stadtentwicklung und Urbanistik aus Augsburg ausgewählt. Damit wurde ganz eindeutig festgelegt, dass die Planung die Bedürfnisse der Stadt und Ihrer BürgerInnen erfüllen soll und nicht Interessengeleitet von ggf. zukünftigen Nutzern oder deren Investoren.

Die Entwicklung eines städtebaulichen Konzeptes hat eine Weile gedauert, weil dabei – anders als beim Rahmenplan – etliche technische Erfordernisse der Bahnanlagen ermittelt und beachtet werden mussten, woraus sich Zwänge für den Entwurf ergeben haben wie z. B. ein notwendiger Abstand zur Speiseleitung oder ihre unterirdische Verlegung sowie Zugänglichkeit von Bahnhof und Bahntrasse.

Konzept und Varianten – Großer Anklang in der Bevölkerung

Ende 2016 stand das Konzept und fand großen Anklang, ebenso in der nachfolgenden frühzeitigen Beteiligung der BürgerInnen. Eine der grundlegenden Planungsideen, nämlich die Verlegung der Bahnhofstraße in die eigentliche Paulusgrube an die Nordseite der Grundstücke Wolfstraße, wurde allerdings auch stark kritisiert.

Insbesondere im Herbst 2017 führte die Verwaltung viele Gespräche mit betroffenen Anwohnern und Vertretern des Johanniskinderhauses. In der Folge wurden Verkehrsuntersuchungen und eine alternative Planung unter Beibehaltung der jetzigen Trasse der Bahnhofstraße untersucht und 2018 als Variante 2 neben der überarbeiteten Variante 1 in eine erneute frühzeitige Beteiligung gegeben.

Die Bahn AG als wichtiger Partner mit im Boot

Parallel suchte die Verwaltung den Kontakt zur Deutschen Bahn um Detailfragen und insbesondere die Grundstückszuschnitte und Nutzungsmöglichkeiten abzustimmen. Dies war ein sehr mühsamer Prozess, der aber in einen gemeinsamen Workshop im Frühjahr 2019 mit hochrangigen Bahnvertretern aus dem Bereich Station & Service aus Berlin und der Verwaltung sowie Fachplanern mündete.

Vor diesem Hintergrund und den aktualisierten Gutachten wurde 2019 der städtebauliche Entwurf weiterentwickelt und 2020 der Bebauungsplanentwurf beschlossen und im Sommer trotz der Corona-Pandemie in die öffentliche Auslegung gegeben. Die Planung hat wiederum ein großes Echo ausgelöst, das den politischen Gremien zur Kenntnis gebracht wurde. Die Verwaltung hatte Kontakt mit der sich zwischenzeitlich gebildeten Bürgerinitiative aufgenommen und sich mit deren Vertretern ausgetauscht.

Viele Stellungnahme und Anregungen führen zur aktuellen Modellüberlegung

Unter Einbeziehung der Stellungnahmen aus dem Beteiligungsverfahren hat die Verwaltung den städtebaulichen Entwurf erneut überdacht und überarbeitet. Dabei wurden vor allem die Anregungen, die sich auf die Kubatur, Wegebeziehungen und Nutzungen beziehen, anhand eines Modells überprüft und eingearbeitet.

So ist das zuletzt im Stadtentwicklungsausschuss am 10.02.2022 vorgestellte überarbeitete modellhafte Konzept entstanden. Es ist letztlich das Ergebnis des Beteiligungsprozesses, seit die Planung 2011 wieder aufgegriffen wurde.

Bauleitplanverfahren sind in aller Regel zweistufig. In der ersten Stufe der frühzeitigen Beteiligung sollen die Öffentlichkeit und die Behörden und Träger öffentlicher Belange über sich wesentlich unterscheidende Lösungen informiert werden. Stellungnahmen aus dieser Phase dienen ganz wesentlich dem Informationsgewinn.

Das Baugesetzbuch geht davon aus, dass der dann erarbeitete Entwurf schon alle wesentlichen Punkte enthält und auf die Auslegung des Entwurfs die Abwägung und der Satzungsbeschluss folgen. Daher ist für diese Phase vorgegeben, dass über alle eingehenden Stellungnahmen ein Beschluss zu fassen und das Ergebnis den EinwenderInnen mitzuteilen ist. Für Änderungen des Entwurfs und seine erneute Auslegung gilt dasselbe.

Komplexe Planung und intensive Beteiligung

Die Paulusgruben-Planung ist so komplex, dass die frühzeitige Beteiligung mit Alternativen und zweimal durchgeführt worden ist. Das große Echo auf den Entwurf aus 2020 zeigt, dass auch dieser noch überarbeitungswürdig ist.

Ein langer Planungsprozess muss nicht automatisch negativ gewertet werden, vielmehr birgt er die Chance, einen möglichst großen Konsens zu finden. Allerdings hat bereits das bisherige Verfahren gezeigt, dass die Aktualisierung der Gutachten, deren Ergebnis dann wiederum Einfluss auf die Planung hat, viel Zeit beansprucht. Unter Umständen können sich zwischenzeitlich auch die tatsächlichen Verhältnisse oder rechtliche Vorgaben ändern, was erneut zu Änderungen führen kann.

Allgemeines

Bei der Entwicklung der Paulusgrube nimmt die Stadt, zumindest für einen Teil, eine Doppelrolle ein. Zum einen als Träger der kommunalen Planungshoheit, zum anderen als Grundeigentümer.

Im Rahmen des Allgemeinen Städtebaurechts, bzw. der Bauleitplanung besteht nicht in jeder Hinsicht Steuerungsmöglichkeit für das letzte Detail oder auch eventuell unerwünschtere Nutzungen. Der Gesetzgeber hat das Baugesetzbuch bewusst so ausgestaltet, dass Spielräume bestehen bleiben. Über einen sogenannten Vorhaben- und Erschließungsplan können weitreichendere Regelungen gefasst werden. Andere Einflussmöglichkeiten bestehen zunächst in der Rolle als Grundeigentümer.

Rückblick: Paulusgrube_2020

Der Entwurf Paulusgrube_2020 ist bestimmt durch die vollständig nach Süden verlegte Bahnhofstraße mit Begrünung und Aufenthaltsfunktion. Die Bebauung im Bereich des Bahnhofs als auch des zentralen Gebäudes bildet einen großen, nahezu zusammenhängenden Baukörper, auf dessen Nordseite sich eine eigene Verkehrsfläche für Anlieferung und Busverkehr befindet. Die Wohnbebauung schließt sich im Osten an den zentralen Baukörper an.

Altes Modell aus dem Jahr 2020 - Draufsicht, Bahnlinie im Norden.

Modell Paulusgrube_2022

Unter Einbeziehung der vorgebrachten Anregungen und Einwände und grundlegender Ansätze des Entwurfs Paulusgrube_2020 wurde eine Überarbeitung vorgenommen. Anregungen und Einwände (Themenblöcke) in städtebaulicher Hinsicht waren:

• Grünstrukturen und Bäume erhalten
• Bahnhofstraße als öffentlichen Raum
• Unstrukturierte städtebauliche Konzeption zusammenhängender Gebäudekomplexe
• Anbindung der Holzhandlung sicherstellen
• Leistungsfähigkeit der Hauptstraße durch die zu erwartende zusätzliche Verkehrsbelastung

Neues Modell aus dem Jahr 2022 - Draufsicht, Bahnlinie im Norden.

Neues Modell - Bahnhofsvorplatz

Weitere Anregungen und Einwendungen können im Rahmen eines städtebaulichen Entwurfs noch nicht abschließend beantwortet werden. Zum heutigen Stand ist festzustellen:

• Kostenfreie Parkplätze, Parkdruck

Die notwendige Anzahl der Parkplätze korrespondiert mit der endgültigen Nutzung. Es ist vorgesehen, die Zufahrten zu den Tiefgaragen an den Gebietsrändern (Zufahrt von der Hauptstraße und der verlegten Bahnhofstraße) zu situieren, um zum einen die benachbarten Quartiere möglichst wenig zu belasten; und zum anderen die Paulusgrube selbst weitgehend autofrei zu halten. Ob die Parkplätze kostenfrei oder gegen Entgelt zur Verfügung gestellt werden, kann derzeit noch nicht beantwortet werden. 

• Kosten Straßenbau niedrig halten

Beim vorliegenden Entwurf sind die Verkehrsflächen im Verhältnis minimiert ausgebildet. Flächensparender Umgang ist eine Grundvoraussetzung zur Minimierung von Baukosten. Im Weiteren hängen die Baukosten von einer Vielzahl von Faktoren wie z. B. Art der Oberflächen, Tragfähigkeit des Untergrunds, Altlasten, Ver- und Entsorgungsleitungen etc. ab.

• Zu große gewerbliche Geschossflächen

Der im Rahmen der Einwendungen in den Raum gestellten Zahlen der Paulusgrube im Verhältnis mit den vorhandenen Geschossflächen in der Hauptstraße sind nicht zutreffend. Die Hauptstraße wird unterschätzt, die Planung überschätzt. In der Hauptstraße finden sich nach Erhebung des Gewerbeverbands rd. 21.800 qm Verkaufsfläche (VK), die Planung Paulusgrube 2020 sieht rd. 2.700 qm VK vor.

Die Größe von möglichen Einzelhandelsflächen im Entwurf Paulusgrube 2022 ist noch in der weiteren Planung zu ermitteln. Es kann jedoch davon ausgegangen werden, dass diese nicht über den vorgenannten Wert von 2.700 qm VK liegen wird. Die Flächeneinteilung bzw. die Größenordnung der Ladeneinheiten kann flexibel gehandhabt werden.

• Angebot der gewerblichen Geschossflächen übersteigt schon heute die Kaufkraft

Diese Aussage ist nicht zutreffend. Die aktuellste Zentralitätskennziffer beträgt 95,7. Das bedeutet, in Olching fließt Kaufkraft ab.

• Nutzungsmischung

Der Entwurf ist wie beschrieben noch offen für jegliche Art der Nutzung. Einzelhandel ist in verschiedenen Größenordnungen möglich, darüber hinaus auch Dienstleistungen und öffentliche Nutzungen.

• Ungewollte Nutzungen wie z. B. Spielcasino etc.

Solche können zum einen im Rahmen des Planungsrechts ausgeschlossen werden. Zum anderen kann durch geeignete Verträge dem vorgebeugt werden.

• Kein Investor

Die bislang erarbeiteten Planungen sind gerade keine „Investorenplanungen“. Losgelöst von wirtschaftlichen Interessen wurden und werden Ideen entwickelt, die für das Stadtgefüge von Olching passend sind und Akzeptanz finden sollen. Wie und in welcher Form und unter welchen Bedingungen dann mit Dritten zusammengearbeitet wird, ist noch völlig offen.

Für weitere konkrete Fragen, z. B. hinsichtlich der Verkehrsbelastung oder zu Immissionsschutzfragen ist eine weitere Ausarbeitung erforderlich, um entsprechend belastbare Gutachten erarbeiten zu können.

Bestimmte, flächenscharfe Nutzungsüberlegungen werden nicht getroffen. Es kam und kommt darauf an, ein robustes, zukunftsfähiges und nachhaltiges städtebauliches Konzept zu entwickeln. Die Baukörperkonfiguration im städtebaulichen Entwurf ist so zu gestalten, dass vor allem im Bereich des Bahnhofs und des Paulusgruben-Zentrums ein großes Nutzungsspektrum abgebildet werden kann.

Paulusgrubenpark (neues Modell 2022)

A Bebauung:

Der Entwurf gliedert sich in drei Bereiche.

1. Bahnhof: Den Auftakt bildet der neue Bahnhof mit seinem markanten Turm an den Gleisen und einem raumgreifenden Vordach als einladender Geste und „banalem“ Witterungsschutz. Die Bahnhofstraße verbleibt im ersten Abschnitt auf der bisherigen Lage und wird als Begegnungszone ausgestaltet.
2. Paulusgrube – Zentrum: Die Bahnhofstraße führt auf das zentrale Gebäude der Paulusgrube und wird vom abgerundeten Kopfbau Richtung Bahnlinie gelenkt. Kennzeichnend für das zentrale Bauwerk ist das großzügige Dach über dem Erdgeschoss. Dieses wird durchbrochen von zwei Innenhöfen mit Verbindung zum „Paulusgruben-Park“.
   Im Erdgeschoss finden sich sämtliche flächigeren Nutzungen gegliedert durch die Innenhöfe und die Passagen.
   In den Obergeschossen erlaubt die doppelt-kammartige Gebäudestruktur, aufgebaut von einer zentralen Erschließungsachse, vielfältige Nutzungsmöglichkeiten. Die Baukörpertiefe ermöglicht von der Wohnnutzung bis hin zum Gewerbe diverse Spielräume, die im Weiteren auch noch näher bestimmt werden können.
3. Wohnbebauung – Jahnstraße: Zur Jahnstraße hin befindet sich die Wohnbebauung mit halboffenen Innenhöfen. Die Bebauung mit geneigten Dächern ist in der Größenordnung und der Höhenentwicklung an der gegenüberliegende Bebauung an der Jahnstraße orientiert und soll einen Übergang ohne maßstäbliche Brüche sowohl zur umliegenden Bestandsbebauung als auch zur Paulusgrube – Zentrum ermöglichen. Die Erschließung für diesen Bereich erfolgt von der Bahnhofstraße.

Neues Modell - Jahnstraße

B Verkehr:

Die Bahnhofstraße verbleibt nahezu in Ihrer Lage und rückt lediglich Richtung Gleisanlagen. Insbesondere vor dem Bahnhof soll eine Begegnungszone ein verträgliches Nebeneinander von allen Arten der Mobilität ermöglichen. Durch die geradlinige Führung der Bahnhofstraße ist eine uneingeschränkte Erreichbarkeit der weiter östlich gelegenen Quartiere gewährleistet.

Der Busbahnhof entlang der Bahnhofstraße bietet ausreichend Platz auch für weitere Buslinien, bzw. die erforderlichen Fahrzeuge. Sowohl im Westen als auch im Osten befinden sich die Zugänge zum Bahnsteig der S-Bahn. Ein Großteil der Busse kann auf der im östlichen Plangebiet gelegenen Wendefläche umkehren und fährt zurück über die Bahnhofstraße.

Geprüft wird noch, ob nicht eine Parkdecküberbauung möglich und sinnvoll ist.

Neues Modell - Perspektive Hauptstraße in Richtung Norden

C Landschaft:

Die Landschaftsbrücke vom Mühlbach (Amper-Kanal) und den Amperauen über die Hauptstraße bleibt auch bei diesem Entwurf ein wichtiges Element. Durch den Paulusgruben-Park wird diese Grünzone - nur unterbrochen durch den Bahnhofsvorplatz - bis in die Jahnstraße gezogen.

Im südlichen Bereich der eigentlichen Paulusgrube findet sich der, als zentraler Entwurfsbestandteil, „Paulusgruben-Park“. Dieser stellt mit seinen Wegeverbindungen und unter Erhalt der Topographie und des Baumbestandes einen verbindenden und zentralen Baustein dar.

Stadt Olching                                                                                                            

Amt für Bauen und Stadtentwicklung

Olching, 18.02.2022